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전세사기 걱정 끝! 계약 전 반드시 확인해야 할 '등기부등본' 보는 법 (필수 체크리스트)
"집주인이 건물주라 돈 많아서 괜찮대요."
전세사기 피해자들이 가장 많이 들었던 말입니다. 사람을 믿지 마세요. 오직 [등기부등본]이라는 서류만 믿어야 합니다.
등기부등본은 '이 집의 건강검진표'입니다. 겉보기에 화려한 신축 빌라도 서류를 떼어보면 빚더미에 앉은 '시한부 주택'일 수 있습니다.
어려운 법률 용어 다 필요 없습니다. 계약 전, 딱 3군데만 확인하면 내 보증금 99%는 지킬 수 있습니다.
1. [갑구] 집주인이 '진짜' 주인인가? (가장 중요)
등기부등본의 '갑구'는 소유권에 관한 내용을 보여줍니다.
- 집주인 일치 여부: 계약하러 나온 사람의 신분증과 등기부상 '소유자'의 이름, 주민번호 앞자리가 일치하는지 확인하세요.
- ❌ 위험 키워드 1: [신탁]
- 소유자 이름 옆에 '00신탁'이라고 적혀 있다면? 뒤도 돌아보지 말고 나오세요.
- 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘긴 상태라, 집주인과 계약해도 효력이 없어 보증금을 다 날립니다.
- ❌ 위험 키워드 2: [압류 / 가압류 / 경매개시결정]
- 집주인이 세금이나 빚을 못 갚아 집이 넘어가기 직전이라는 뜻입니다. 절대 계약 금지.
2. [을구] 빚이 얼마나 있는가? (근저당권)
'을구'는 소유권 이외의 권리, 즉 '이 집을 담보로 빌린 돈(빚)'을 보여줍니다.
- 근저당권설정: 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻입니다.
- 안전한도 계산법 (공식):
- (내 전세금 + 근저당 설정액) ÷ 집값 < 70%
- 이 비율이 70%를 넘으면 '깡통전세' 위험이 매우 높습니다. 집이 경매로 넘어가면 내 돈을 못 받을 확률이 큽니다.
- Tip: 근저당이 '0원'인 집이 가장 좋지만, 없다면 최대한 적은 곳을 고르세요.
3. 특약사항: "이 한 줄이 나를 살린다"
등기부등본이 깨끗해도, 잔금 치르는 날 집주인이 몰래 대출을 받으면 끝장입니다. 계약서 특약사항에 이 문구를 반드시 넣으세요.
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부등본 상태(권리 관계)를 유지하며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환한다."
이 문구가 있어야 대항력(내 돈을 지킬 권리)이 생기기 전 발생하는 사고를 막을 수 있습니다.
4. [요약] 전세 계약 전 1분 체크리스트
스마트폰으로 이 글을 캡처해서 부동산에 가져가세요.
- [ ] [표제부] 내가 본 집의 주소(동, 호수)와 등기부상 주소가 정확히 일치하는가?
- [ ] [갑구] 집주인 신분증과 등기부 소유자가 일치하는가?
- [ ] [갑구] '신탁', '가등기', '압류', '가압류' 단어가 없는가? (깨끗해야 함)
- [ ] [을구] 근저당권(빚)과 내 전세금을 합친 금액이 집값의 70% 이하인가?
- [ ] [특약] 잔금 다음 날까지 권리 상태 유지 조항을 넣었는가?
이 5가지만 확인해도 전세사기의 늪에서 벗어날 수 있습니다. "깐깐하게 군다"고 눈치 주는 중개사나 집주인과는 거래하지 않는 것이 정답입니다.
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